Kính gửi: - Các đồng chí Lãnh đạo Đảng, Nhà nước
- Các cơ quan chức năng có thẩm quyền
- UBND Thành phố Hà Nội
Là người cán bộ, Đảng viên, cử tri đang công tác trong lực lượng vũ trang nhân dân, hàng ngày tôi thường xuyên theo dõi đài, báo, hoạt động của Quốc hội, Chính phủ và các ngành có liên quan đến công tác quản lý xã hội, tôi nhận thấy chủ trương, giải pháp thì có nhiều nhưng hiệu quả nhìn chung rất thấp. Qua đây tôi xin tham gia một số ý kiến về chủ trương giải pháp trong công tác quản lý đất đai giao sử dụng làm đất ở và công tác quản lý thị trường bất động sản, nhà ở an sinh xã hội:
Nhìn lại quãng thời gian từ khi thống nhất tổ quốc (1975) đến nay, nhất là những năm gần đây các địa phương đua nhau có chính sách hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư bằng mọi giá vào địa phương mình. Do đó quỹ đất nói chung, đặc biệt quỹ đất trồng lúa (bờ xôi ruộng mật) được thu hồi để chuyển mục đích sử dụng phát triển khu công nghiệp, khu đô thị với tốc độ nhanh chóng mặt. Giá đền bù đất ruộng khi thu hồi với giá quá rẻ mạt (giá theo quy định của chính quyền) rồi giao cho nhà doanh nghiệp đầu tư kinh doanh khu đô thị bán với giá thị trường. Nhà đầu tư có mặt bằng chỉ cần san nền, chia lô là có thể bán với giá gấp hàng nghìn lần so với giá đền bù. (ví dụ đất phát triển đô thị tại Thành phố Hải Dương năm 2003 giá đền bù đất ruộng là 29 nghìn đồng/một mét vuông để lấy cho nhà đầu tư làm khu đô thị, nhà đầu tư chỉ làm hạ tầng xong chia lô bán ra thị trường với giá trung bình 4-5 triệu đồng/một mét vuông). Do đó kinh doanh dự án khu đô thị trở thành miếng mồi béo bở nên nhiều dự án khu đô thị mọc lên như nấm sau trận mưa: từ thành phố, thị xã, nhất là ở thu đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh rồi đến tận các thị trấn, các xã, các thôn đều có khu đô thị đua nhau ra đời như trăm hoa đua nở. Giá đất ở được các chủ bất động sản, con buôn thao túng thổi phồng nâng lên cao ngất ngưởng chưa từng có, thuộc diện giá cao nhất nhì trên trế giới. Nhà đầu tư thu hoạch với lãi xuất siêu lợi nhuận. Hậu quả mỗi năm trên cả nước có hàng trăm nghìn héc ta đất trồng lúa màu mỡ (bờ xôi ruộng mật) đã được chuyển đổi sang làm khu công nghiệp và khu đô thị.Với tốc độ chuyển đổi như những năm vừa qua thì chẳng mấy năm nữa không còn đất để trồng lúa, trồng cây lương thực. Qua kiểm tra rà soát của chính phủ năm 2011, quỹ đất chuyển đổi phát triển khu công nghiệp mới dùng hết 40%, còn đất dùng vào các khu đô thị mới tuy có đường đẹp, điện đường sáng, nhất là ở các tỉnh lẻ, cấp huyện, cấp xã nhà ở mới chỉ thưa thớt, hầu hết là của chủ đầu cơ, để cỏ mọc um tùm như cánh đồng hoang, thật là lãng phí và thất thoát khôn lường.
Gần đây kỳ họp thứ hai Quốc hội khóa 13 có Nghị quyết giữ 3,8 triệu héc ta đất trồng lúa tôi thấy rất cần thiết vì đây là vấn đề sống còn của nền an ninh lương thực quốc gia đồng thời cũng là vấn đề sống còn của nhân loại bởi lẽ “ không có ti vi, không có tủ lạnh, xe hơi… thì con ngoài vẫn tồn tại, nếu không có ăn, không có uống, không có thở thì con người không sống được” ; Mặt khác chuyển từ đất trồng lúa sang làm công nghiệp, đô thị thì dễ nhưng chuyển từ đất công nghiệp, đô thị trở lại đất trồng lúa thì cực kỳ khó khăn.
Đồng thời do đặc thù của đất đai không tự đẻ ra và trước tình hình biến đổi khí hậu những thế kỷ tới đây phần đất nổi trên mặt nước (chủ yếu là đất trồng lúa) còn bị ngập mất đi. Do đó việc sử dụng quỹ đất nhất là đất trồng cây lương thực hiện tại phải được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và quản lý chặt chẽ. Tiến tới về lâu dài còn phải đẩy lùi co hẹp đất phi sản xuất để nhường chỗ cho mặt bằng sản xuất, giao thông… Về quan điểm chỉ đạo cũng cần xác định rõ đất đai là tài sản quốc gia thuộc quyền sở hữu nhà nước, còn công dân chỉ có quyền sử dụng nếu được cấp có thẩm quyền giao cho.
Xuất phát từ những nhìn nhận đánh giá trên và để thực hiện có hiệu quả Nghị quyết của Quốc Hội giữ cho được 3,8 triệu ha đất trồng lúa, tôi xin nêu một số giải pháp sau:
- Cần xây dựng chiến lược về nhà ở cho công dân, về lâu dài trên toàn quốc chỉ có nhà cho thuê để ở, nhà đó thuộc sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh, không có nhà sở hữu tư nhân, kể cả nhà chia lô và nhà chung cư. Do đó chỉ nên giao quyền sử dụng đất ở cho cá nhân hộ gia đình có thời hạn cụ thể, theo tôi thời hạn 70 năm hoặc 80 năm tính từ khi nhà nước ban hành chính sách có hiệu lực, vì 70-80 năm đã có thể đáp ứng đủ nhu cầu về thời gian ở cần thiết đến tuổi thọ của thế hệ hiện tại và thế hệ tiếp đó, đồng thời cũng đảm bảo hết tuổi thọ của công trình nhà ở kiên cố kể cả mới được xây dựng. Hết thời hạn trên nhà nước thu hồi không phải bồi thường về đất và đưa các hộ dân lên ở nhà chung cư cho thuê. Đất đó nhà nước thu lại và sử dụng theo lộ trình đã được quy hoạch, nếu chưa sử dụng đến thì cho người đang sử dụng được tiếp tục sử dụng đến khi nhà nước lấy lại. Trước mắt ngay từ bây giờ tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố, thị xã thuộc tỉnh không dùng quỹ đất để phát triển nhà ở tư nhân (không cấp bìa đỏ mới) mà chỉ dùng để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng theo mô hình căn hộ cho thuê (có các loại căn hộ cao cấp, trung bình, căn hộ cho người thu nhập thấp).
Các cá nhân, hộ gia đình đã được cấp bìa đỏ quyền sử dụng đất ở, nhà ở từ trước khi nhà nước công bố thời hạn giao quyền sử dụng đất ở thì vẫn được bảo lưu công nhận nhưng cũng chỉ được xác định thời hạn như nhà nước công bố.
Những trường hợp đã có bìa đỏ sử dụng đất, quá trình sử dụng muốn chuyển đổi (chuyển người khác sử dụng) thì nhà nước vẫn làm thủ tục chuyển đổi bình thường nhưng thời hạn sẽ giảm đi theo thời gian (ví dụ: nhà nước công bố từ năm 2012 giao quyền sử dụng đất cho cá nhân thời hạn là 70 năm, thì đến năm 2015 tất cả quyền sử dung đất ở được giao mới hoặc chuyển đổi chỉ còn thời hạn sử dụng là 67 năm).
Đối với đất ở thuộc các huyện, xã mới được giao sau thời điểm nhà nước công bố thời hạn sử dụng đất ở thì căn cứ thời điểm đó để giao thời gian sử dụng đúng với quy định của nhà nước. (ví dụ: Năm 2012 nhà nước công bố hạn sử dung đất ở là 80 năm thì những trường hợp được giao đất ở năm 2022 chỉ còn thời hạn sử dụng là 70 năm).
* Tính ưu việt của chủ trương, giải pháp giao đất ở có thời hạn và phát triển nhà ở cho thuê:
- Phát triển nhà ở cho thuê là phù hợp với xu thế phát triển của các nước trên thế giới, nhất là các quốc gia đông dân vì trên thế giới đã có nhiều nước phát triển nhà ở cho thuê và có hiệu quả tốt, tiết kiệm được diện tích đất để dùng vào các việc khác.
- Có nhà cho thuê ở thì người nghèo, người thu nhập thấp lúc nào cũng có nhà ở và mọi công dân bớt phải lo một việc lớn trong cuộc đời. Vì người nghèo, người thu nhập thấp chỉ cần có việc làm, có thu nhập bình thường là hàng tháng có thể trích ra một phần tiền công lao động để trả tiền thuê nhà là có chỗ ở ổn định đảm bảo đời sống (trừ trường hợp lười biếng). Người lao động, người nghèo không phải chăn trở như hiện tại cả cuộc đời lo làm ăn chắt bóp để tiết kiệm hoặc vay mượn được 1-2 tỷ đồng mới mua được 01 căn hộ chung cư phân phối cho đối tượng nghèo, thu nhập thấp làm nơi ở. Hầu hết người lao động phấn đấu khi lo được một nơi cho bản thân, gia đình ở với mức bình thường thì tuổi thọ đã về già, quỹ thời gian được hưởng ở ngôi nhà đó không còn lâu nữa. Nếu có quỹ nhà ở cho thuê dồi dào thì người lao động ở các thành phố, thị xã lúc nào cũng có nhà ở, cuộc sống được cải thiện đảm bảo, nhiều người lao động bình thường hàng năm còn có thể có điều kiện đi du lịch khắp mọi nơi kể cả trong vào ngoài nước. Chưa nói đến mỗi người có tư tưởng thoải mái, yêu đời, tự tin hơn…
- Phát triển nhà ở cho thuê đáp ứng được chất lượng nhà và các khâu dịch vụ tốt hơn, không có tình trạng nhà chưa ở đã nở loét, nứt, lác, thấm dột, cầu thanh máy không chạy, mất điện, mất nước…Nhà doanh nghiệp đầu tư nhanh, bán nhà nhanh thu tiền rồi mặc chủ của nó sống chết mặc bay. Quỹ nhà ở cho thuê phát triển đến mức dồi dào (cân đối giữa cung và cầu) thì người thuê nhà có quyền lựa chọn nhà nào đáp ứng được nhu cầu thì mới thuê có nghĩa là có quyền phế chuất những nhà ở chất lượng thấp, dịch vụ kém. Do đó kinh doanh nhà ở cho thuê đã được giao cho nhà doanh nghiệp tự đầu tư, tự kinh doanh thu hồi vốn, thu lãi trong nhiều năm nên nhà doanh nghiệp bắt nuộc phải nâng cao chất lượng nhà và chất lượng phục vụ nếu không thì không có người thuê, không có thu nhập và doanh nghiệp có nguy cơ phá sản.
- Phát triển nhà ở cho thuê góp phần tích cực vào việc đảm bảo an toàn giao thông, tiết kiệm cho người lao động nhiều mặt: vì nếu có sẵn nhà cho thuê ở khắp mọi nơi thì người lao động sẽ chọn thuê nhà ở tại gần nơi làm việc, đo đó giảm bớt lưu lượng người tham gia giao thông trên đường, đồng thời đã tiết kiệm thời gian, tiền bạc và cả sức lực của người lao động.
- Giao quyền sử dụng đất cho công dân làm nhà ở có thời hạn và phát triển nhà ở cho thuê đã chống được việc đầu cơ bất động sản, triệt được tình trạng buôn bán đất để kiếm lời và đưa giá đất về giá thực của nó: vì thời gian trôi đi thì thời hạn sử dụng đất cũng giảm đi nên tất yếu giá trị của đất phải giảm theo. Do đó kẻ đầu cơ không muốn tích đất nữa; mặt khác những kể buôn đất nếu mua đất rồi mà không bán nhanh được thì cũng phải chịu nỗ vốn nên là lĩnh vực trở lên khó làm, hiệu quả rủi do cao, kém hấp dẫn. Căn cứ lý do trên hầu như không còn là miếng ăn ngon cho những kẻ đầu cơ đất và người buôn đất nên bắt buộc giá đất trên thị trường phải trở về giá trị thực của nó, không còn tình trạng các nhà đầu cơ, buôn bán thao túng thổi phồng bong bóng như thời gian vừa qua.
- Phát triển nhà ở chung cư cho thuê có vai trò tích cực chống tham nhũng tiêu cực trong công tác quản lý đất đai, bất động sản: Trong thời gian qua do giá cả bất động sản tăng chóng mặt, các nhà đầu tư khu đô thị thu lợi nhuận chưa từng có. Do đó nhiều nhà đầu tư xay sưa với các dự án khu đô thị, bằng mọi mánh lới để rút được ruộng đẹp của nhà nước, của nông dân để làm dự án đô thị. Đằng sau dự án là vấn đề là lợi nhuận lớn và lại phụ thuộc vào cơ chế xin cho. Theo quy luật lợi nhuận càng cao thì tiêu cực càng lớn. Những quan chức có thẩm quyền phê duyệt các dự án trên nếu có tư tưởng vụ lợi thì tha hồ mà hốt bạc. Nên nếu áp dụng giải pháp phát triển nhà ở chung cư cho thuê, trước mắt thực hiện ngay tại các thành phố, thị xã (không phát triển nhà tư nhân) thì tham nhũng tiêu cực trong lĩnh vực trên tự nhiên bị loại bỏ hoặc cũng giảm đi nhiều.
* Khó khăn hạn chế của giải pháp phát triển nhà ở cho thuê, giao đất ở có thời hạn và cách khắc phục:
- Đầu tư phát triển nhà ở chung cư cao tầng cho thuê là lĩnh vực kém hấp dẫn đối với doanh nghiệp vì vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn và thu lợi nhuận phải khai thác lâu dài trong nhiều năm; chất lượng công trình, chất lượng dịch vụ gắn liền với hiệu quả kinh doanh của đoanh nghiệp đo đó nó liên quan đến kết quả đầu tư và công tác quản lý của doanh nghiệp. Nhưng thực hiện được thì hiệu quả cả về kinh tế và xã hội là vô cùng lớn. Do đó là việc rất cần phải làm, muốn vậy thì không ai khác là nhà nước phải giang tay hỗ trợ khuyến khích các doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc đầu tư vào lĩnh vực này hoạt động có hiệu quả để tồn tại và phát triển không bị thua lỗ. Có thể bằng cách giao mặt bằng đất sạch cho doanh nghiệp không thu tiền, miễn thuế những năm đầu, cho vay vốn ưu đãi với lãi xuất thấp hoặc không chịu lãi thời hạn nhất định để đầu tư tài sản cố định… Có vậy mới thu hút được nhiều doanh nghiệp đầu tư để tạo được nhiều quỹ nhà cho thuê ở khắp mọi nơi đáp ứng nhu cầu về nhà ở của công dân nhất là ở các thành phố, thị xã. Khi quỹ nhà ở cho thuê đã được phát triển dồi dào thì tự các nhà doanh nghiệp phải canh tranh với nhau để loại ra khỏi sân chơi những nhà doanh nghiệp làm ăn giả dối.
- Giải pháp giao sử dụng đất ở có thời hạn (70- 80 năm) làm cho giá đất trên thị trường trở về với giá trị thực của nó sẽ động chạm đến quyền lợi của mọi người dân đang có quyền sử dụng đất ở, nhất là những quan chức có vai trò quyết định chủ trương chính sách này thì họ thường là những người đang nắm giữ nhiều nhà, nhiều đất ở. Nên đổi mới như vậy thì bản thân họ nhận thấy tự mình lại đánh vào chân mình là điều khó chấp nhận.
Song vì tổ quốc Việt Nam ngày càng phồn vinh, nhân dân ngày càng ấm lo hạnh phúc, tôi xin thiết tha đề ghị các đồng chí lãnh đạo được giao trọng trách trong lĩnh vực này hãy gương mẫu đổi mới và kể cả có thể phải hy sinh chút ít quyền lợi của bản thân, gia đình mình.
Trên dây là một số ý kiến về đổi mới công tác quản lý quỹ đất dùng làm nhà ở và chiến lược phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của xã hội. Tuy dây chỉ là giải pháp bình thường song một mũi tên đã trúng nhiều đích, có ý nghĩa sâu sắc và có tác dụng quyết liệt trong công tác chống tham nhũng tiêu cực, góp phần thúc đẩy an sinh xã hội… và mong các bạn đọc tham gia ý kiến để ý tưởng của tôi được hoàn thiện.Tôi đề nghị Chính phủ, Quốc hội, các Bộ ngành nên mở các trang vved diễn đàn chuyên đề trên Internet để những công dân tâm huyết có thể góp những ý kiến hay trong công tác quản lý kinh tế, xã hội và mong các cấp thẩm quyền quan tâm nghiên cứu đổi mới để tổ quốc Việt Nam phát triển sớm vươn lên ngang tầm với các quốc gia trên thế giới./.
